• 如何处理房改房买卖纠纷

    第137期
    导读:房改房是城镇改革的产物,为了奖励职工,职工可以按照成本价购买建好的公有住房,并在5年后归自己所有。由于房改房的获得渠道特殊,因此在离婚、继承、买卖等问题上往往产生较大的分歧。本期找法网专家说法特邀靳双权律师为大家详细说说房改房买卖纠纷如何处理?#21335;?#20851;法律问题。

    房改房是什么意思

    房改房,是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物,是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策,现如今又可以叫做已购公有住房。已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。

    房改房为何容易出问题

    根据我国福利分房和房改政策的规定,原则上一户(指夫妻双方)只能享受一次福利分房,一户(同一户籍中的一家)只能享受一次房改机会,房产经营公司和房改办对?#33487;?#31574;把握比较严,而单位自管公房控制不严,?#23548;?#20013;常发生一对夫妻在各自单位分配两处以上公房的情况。然而在夫妻离婚、继承、买卖等相关纠纷,成为处理难点。

    房改房买卖合同是否有效

    房改房买卖合同的效力需要经公有住房行政主管部门审批后生效,其行为具有不可逆转性,人民法院确认合同无效后,很难?#25351;?#33267;公有住房租赁的原始状况,?#35270;?#24403;?#32454;?#25226;握法律和政策的界限,原则上不轻易认定房改房买卖合同无效。

    房改房买卖合同无效的依据及情形

    1、1999年10月1日《中华人民共和国合同法?#32933;?#26045;以后,人民法院确认房改房买卖合同无效,应当?#32454;?#20197;全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性规范为依据,不能以法律和行政法规的管理性规范为依据,也不得以部门规章、地?#21483;?#27861;规、行政规章为依据。

    2、一方当事人以房改房买卖未经同住家庭成员协商一致同意、协商证明签字系伪造、代签等为由主张房改房买卖合同无效的,人民法院应综合分析购房款的出资、买卖合同手续经办过程、房屋权属登记、权属证书领取、房屋长期?#23548;?#23621;住使用状况、出?#39318;?#20462;情况等因素,合理判断当事人对房改房买卖合同的签订及履行是否明知或认可。

    房改房买卖中,如何处理权属争议纠纷

    1、人民法院在审理婚姻家庭、侵权、物权保护、确认所有权、使用权等纠纷中,应当首先对遗产、夫妻共同财产、同居期间的财产范围作出认定,如一方当事人对涉案房改房权属提出争议,且?#32933;?#28041;及案外人利益无法并案处理的,应当释明当事人另案提起诉讼。
    2、人民法院在审理婚姻家庭、侵权、物权保护、确认所有权、使用权等纠纷中,应当释明当事人是否要求对争议房产进行分割,如当事人明确请求对争议房产进行分割处理的,应当按照法律规定和案件的?#23548;是?#20917;采取实物分割、相互?#26477;?#25110;者折价归并等方法处理,不能简单地仅明确各自份额而不予?#23548;?#22788;理。

    房改房买卖中,如何处理住宅使用权争议纠纷

    1、家庭成员中的一方按房改政策购得房改房后,以登记产权人名义要求其他共同居住的家庭成员迁让的,一般不予支持;如其他成年共同居住的家庭成员在外另行享有房屋产权或者承租公有住房的,产权人要求其迁让的,可以予以支持。

    2、具有下列情形之一,?#20197;?#20105;议房屋具有本市常住户籍、长期?#23548;?#23621;住,没有参加过其他福利分房或另行购买过房改房的,人民法院可以确认登记产权人以外的其他家庭成员对房改房享有住房使用权:

    1)原承租人;

    2)福利分房时承租?#35828;?#20854;他家庭成员明确计入分房人口计算分房面积的;

    3)属于拆迁安置对象的;

    4)拆迁时其他家庭成员或其工作单位支付过产权置换或安置公有住房新增面积?#20849;?#27454;及其他进住费用的。

    3、符合以上条件且对争议房改房享有使用权的其他家庭成?#20445;?#22312;购买房改房时虽未登记为产权人,但对购房?#23548;?#20840;部出资或部分出资的,人民法院可以根据案件?#26408;?#20307;?#23548;是?#20917;,对登记产权人以外的其他家庭成员酌情采取?#25351;?#21407;状(维持原有?#23548;?#23621;住状况)、对房屋增值部分折价补偿等原则处理。

    本期说法嘉宾
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    靳双权律师 北京-北京

    专长:房产纠纷

    律所:北京市东卫律师事务所

    简介:毕业于中国政法大学,从业十余年,资深房地产法律专家。现任东卫律师事...详细介绍>>

    本期关键词:房产房屋买卖房产纠纷

    声明?#20309;?#32463;许可,请勿转载;授权转载请注明 来源:找法网 作者:靳双权律师

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