•   中国自古就有“一铺养三代”的说法,商铺的投资虽然大,但是其回报率是往往高于住宅的。如果大家想要租凭一间商铺来经营,必须要了解的商铺租凭合同注意事项有哪些,商铺租凭合同的范文应该怎么写呢?很多人对这其中的注意事项并不是十分了解。下面就让找法网小编带你来了解相关的法律知识,希望能够对大家起到帮助。

      一、商铺租凭合同注意事项有哪些

      1、调查商铺的产权

      承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:

      1)、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执?#25214;?#21450;非法使用房屋的风险。

      2)、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

      3)、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记?#20013;?#20174;而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

      如果承租人无法查清,可以委托律师到相关部门进行调查。

      2、免租装修期

      商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,?#23548;?#19981;能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,?#23548;适?#29992;房屋产生的水费、电费?#28982;?#38656;按合同约定承担。

      3、租赁保证金

      俗称“?#33322;?rdquo;,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议?#33322;?#24212;当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,?#33322;?#25269;扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“?#33322;?rdquo;的方案,即每次出租人用“?#33322;?rdquo;抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“?#33322;?rdquo;,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。

      4、税费承担

      按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:

      1)、出租:

      营业税?#26696;?#21152;租金*5.55%

      房产税租金*12%

      个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)

      印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)

      土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关?#23548;收?#25910;为准。

      2)、转租:

      营业税?#26696;?#21152;转租收入*5.55%

      印花税印花税转租租金(总额)0.1%

      在?#23548;?#20013;,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询?#23548;?#20195;征网点工作人员。

      虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内?#31995;?#30340;税率所迷惑。

      5、营业执照

      承租商铺?#21738;?#30340;在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款?#23478;?#22260;绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:

      1)、原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;

      2)、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

      3)、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;

      4)、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

      5)、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

      对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解?#35760;?#24418;,?#21592;?#38556;承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

      6、装修的处置

      商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:

      1)、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图?#20132;?#26041;案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置?#37096;?#32422;定清楚。

      2)、解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于?#33322;穡?#25968;额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

      3)、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。

      7、水、电、电话线等

      因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,?#33539;?#22914;何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。

      8、租赁登记

      租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,?#35828;?#35760;的效力主要包括以下内容:

      1)、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;

      2)、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

      因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

      9、转租问题

      商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两?#20013;问?#19979;,需要注意以下问题:

      1)、转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。

      2)、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转?#20040;?#20316;?#26041;?#32467;合起来支付,?#28304;?#38477;低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退?#22815;?#35299;除情形。

      鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多,涉及合同金额较大,建议对此类合同应谨慎签订,必要时,聘请专业人士把关,以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼,更是得不偿失。

      10、买卖与租赁

      许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:

      1)、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,?#28304;?#20445;障了承租人的使用利益。

      2)、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

      11、其他注意事项

      在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法?#33539;?#30340;情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,?#28304;?#36991;免遭受不必要的违约责任。

    商铺租凭合同注意事项有哪些

      二、店铺商铺租赁合同范本

      根据《中华人民共和国合同法》及有关规定,为明确甲方与乙方的权利义务关系,双方在自愿、平?#21462;?#31561;价有偿的原则下经过充?#20013;?#21830;,特定立本合同。

      商铺租赁合同(样本仅供参考)

      甲方同意将自己的产权商铺出租给乙方,双方在法律的基础?#24076;?#32463;?#25276;?#21327;商,制定如下协议:

      1.房屋地址

      甲方出租的商铺坐落于街号,建筑面积平方?#20303;?/p>

      2.租赁期限

      双方商定房屋租期为_____年,自_____年__月__日起至______年__月__日止。

      商铺租赁合同格式

      甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关法律、法规,经协商一致,订立本合同,详细情况如下:

      第一条房屋坐落地址

      甲方出租的商铺坐落地址:号,建筑面积平方?#20303;?/p>

      第二条租赁期限

      租期_____年,自_____年__月__日起至______年__月__日止。

      承租人有下列情形之一的,出租人可以中止合同,收回房屋:

      三、解除商铺租凭合同

      经协商,双方愿意解除位于_________(铺位)的租赁合同,并达成一致意见,为明确责任,保障双方合法权益,特签定本协议,条款如下:

      1.乙方于_________年_________月_________日前将铺位退回给甲方使用,如乙方不按时退租,每逾期一天,需向甲方支付_________元(_________)违约金,逾期达七天,甲方有权无偿收回铺位,由此产生的一切损失和责任由乙方负责。

      2.乙方必需于_________年_________月_________日前在工商部门办完营业执照迁址或注销?#20013;?/p>

      3.甲方除向乙方退回所收共计_________元(_________)按金外,还需支付共计_________元(_________)作提前解约赔偿金,总合计_________元(_________)。

      4.双方再次证明,_________年_________月_________日至乙方解约退租当日,租金为每月共计人民币_________整(_________),在此期间涉及金额不乎的甲方收款?#31449;?/a>均不作实,以防产生纠?#20303;?/p>

      5.甲方于乙方退租当日,一次性结清应付金额,乙方以?#31449;?#25910;款。

      6.乙方不得损坏铺位内设施和装修,如有损?#25285;?#29031;价赔偿。

      7.乙方退租当日,甲乙双方当面销毁所签《租赁合同》正本。

      8._________年_________月_________日起,在此之前双方所签定的所有租赁合同终止作废。

      9.本协议一式两份,甲乙双方各执一份,同具法律效力。

      甲方(签字):_________乙方(签字):_________

      _________年____月____日_________年____月____日

      以上内容就是找法网小编为大家整理编辑的和“商铺租凭合同注意事项有哪些”相关的法律知识。如果大家想要铺租一件商铺,在签订相关的商铺租凭合同时,对于合同上的每一条条款?#23478;?#30475;清楚,?#26159;?#26970;在决定签字。如果大?#19968;?#26377;什么不明白的地方,欢迎继续访问找法网寻找相关的法律知识,我们将有专门的律师为大家解答疑难。

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